关于印发《哈密市商品房预售资金监督管理办法（试行）》的通知

各区县住房和城乡建设局，人民银行各支行、各商业银行、房地产开发企业，各有关单位：

现将《哈密市商品房预售资金监督管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

哈密市住房和城乡建设局

中国人民银行哈密市中心支行

中国银行保险监督管理委员会哈密监管分局

2023年8月4日

第一章总则

第一条为加强商品房预售资金管理,维护预售商品房交易双方的合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》(国务院令第248号)、《城市商品房预售管理办法》(建设部令第 131号)、《关于规范商品房预售资金监管的意见》(建房〔2022〕16号)等有关法律法规，结合实际，制定本办法。

第二条哈密市行政区域内申请商品房预售许可项目资金的收存、支出、使用及监督管理适用本办法。

第三条 本办法所称商品房预售资金,是指房地产开发企业将已取得《商品房预售许可证》的商品房出售给购房人，购房人按合同约定支付的全部购房款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款、商业银行发放的按揭贷款、住房公积金贷款其他形式的购房款等。

本办法所称房地产开发企业，是指依法取得《商品房预售许可证》进行商品房预售的房地产开发企业。

本办法所称购房人，是指购买预售商品房的单位或者个人。

本办法所称监管银行,是指与房地产开发企业签订商品房预售资金监管协议、设立资金监管账户的商业银行。

第四条 市住房和城乡建设局是本行政区域内商品房预售资金监督管理的行政主管部门，负责指导、协调、监督检查全市范围内商品房预售资金监管政策的具体实施。各区(县)住房和城乡建设局(以下简称“监管部门”)具体负责本行政区域内商品房预售资金缴存、使用审批等具体监管工作。

人民银行哈密市中心支行按照账户管理有关规定,负责指导商业银行(监管银行)做好监管账户管理工作。

哈密银保监分局负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。

第五条商品房预售资金监督管理，遵循“专户专存、专款专用、全程监管、节点控制”的原则。

第六条商品房预售资金的监管期限，自核发《商品房预售许可证》之日起，至完成商品房不动产首次登记之日止。

第七条监管部门应当建立健全以楼盘表为基础的房屋交易合同网签备案系统，实现预售资金监管信息化、自动化管理。会同银保监等部门推动房屋网签备案系统和商业银行业务管理系统对接，加强房屋网签备案、监管账户资金、银行按揭贷款等数据信息共享。

第二章预售资金监管账户及协议

第八条监管部门应当会同人民银行、银保监部门综合商业银行监管能力、服务效率、经营状况等因素，通过公开招标方式，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行。监管部门应当与中标商业银行签订商品房预售资金监管金融服务协议，建立监管银行名录，并将监管银行名录通过门户网站、政府网站等向社会公示。

第九条房地产开发企业在申请商品房预售许可前，按照“一证一户”的原则，在项目所在地监管部门确定的监管银行名录中选择商业银行开立商品房预售资金监管专用账户(以下简称“监管账户”)，并在《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》中载明。监管账户原则上以幢(栋)为基本单位设立，每个预售许可证设立一个监管账户。

第十条 监管部门、监管银行、房地产开发企业三方应当签订商品房预售资金监管协议(以下简称“监管协议”)。监管协议应明确各方权利、义务和责任，明确预售资金收存和使用方式、监管额度及违约责任等内容。

第十一条 房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》时，应当在商品房预售方案中明确预售资金监管计划，并提交监管协议，协议主要内容在预售方案中予以明确，并通过附件方式在《商品房买卖合同》中予以体现。

房地产开发企业取得商品房预售许可后，应当将监管银行、监管账户等信息在商品房销售场所显著位置以及同级监管部门门户网站、政府网站进行公示。

第十二条监管项目预售过程中,原则上不得变更监管银行、监管账户等信息。房地产开发企业确需变更监管银行、监管账户、企业名称、项目名称等相关信息的，应当经同级监管部门同意后办理相关变更手续。

第三章预售资金收存和使用管理

第十三条商品房预售资金应当全部直接存入监管账户，不得存入其他账户。

房地产开发企业与购房人签订商品房预售合同后，应当向购房人开具监管账户缴款单(明确缴款银行、账户和缴款额度)。购房人应当凭缴款单，将全部购房款直接存入监管账户。购房人申请商业银行按揭贷款和住房公积金贷款的，监管账户作为贷款唯一到账账户。

第十四条 办理商品房预售合同网签备案时,应当核对预售资金已存入监管账户的凭证，对于未按规定将预售资金存入监管账户的，不得办理商品房预售合同网签备案。

第十五条 房地产开发企业与购房人之间解除商品房预售合同的，应到监管部门申请撤销商品房预售合同网签备案，经审核准予撤销的，监管银行拨付相应购房款至原购房人个人账户。

第十六条 哈密市商品房预售资金实行全额全程监管，分为重点监管资金和非重点监管资金,并根据实际情况适时动态调整重点和非重点资金监管比例。

重点监管资金实行专款专用，必须用于有关的工程建设，项目所在地监管部门可根据项目情况综合确定重点监管资金总额，但不得低于工程建设预算总额(包括建筑安装和区内配套建设等费用)的110%，全装修交付商品房项目，应将装修成本纳入预算总额。

非重点监管资金可由房地产开发企业提取使用，优先用于预售项目工程建设和偿还本项目贷款等。

第十七条 重点监管资金额度可根据项目单体工程建设进度进行动态调整:

(一)施工进度达到地上主体工程二分之一的，监管账户留存余额不得低于重点监管资金总额的 70%;

(二)施工进度达到地上主体工程三分之二的，监管账户留存余额不得低于重点监管资金总额的 60%;

(三)施工进度达到地上主体工程封顶的，监管账户留存余额不得低于重点监管资金总额的30%;

(四)项目基本建成的，房地产开发企业组织施工单位和监理单位三方验收，具备验收合格资料的，监管账户留存余额不得低于重点监管资金总额的15%;

(五)取得项目综合竣工验收备案的，监管账户留存余额不得低于重点监管资金总额的5%;

(六)完成不动产首次登记并达到购房人可单方办理不动产转移登记条件的，监管协议无其他约定的，可以全额拨付剩余监管资金。

第十八条 监管部门可根据预售条件和单体工程建设进度确定重点监管资金拨付节点。结合开发企业信用等级、市场形势变化及预售许可形象进度标准的调整情况，对信誉度好、无资金风险的项目适当下调重点监管资金比例;对存在群访群诉情况，或有停工、烂尾风险的项目提高重点监管资金比例。

第十九条 监管部门在受理房地产开发企业重点监管资金使用申请后，应当进行必要的现场查勘，符合使用条件的，出具《商品房预售监管资金拨付通知书》;对不符合使用条件的，监管部门向房地产开发企业出具不予拨付通知书，并以书面方式说明理由。监管银行应当在收到《商品房预售监管资金拨付通知书》拨付相应款项。

第二十条 当预售项目存在重大风险隐患时，监管部门应全面接管预售监管账户或建立政府监管账户，实施封闭管理，保障账户资金安全，优先用于本项目工程建设;监管银行应当积极予以配合。

第二十一条 人民法院保全、执行商品房预售资金的，监管银行应当在书面及时告知同级监管部门，并严格执行《最高人民法院住房和城乡建设部中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》(法〔2022〕12号)。

第四章相关责任

第二十二条 监管部门应当认真履行监管责任,做好日常指导和监督工作，建立预售项目巡查制度。

第二十三条监管银行应当严格按照监管协议，指定专人负责预售资金监管工作，做好监管账户监控，配合监管部门开展预售资金监管执法检查工作。发现房地产开发企业存在违规挪用重点监管额度内资金问题的，应当立即停止拨付并告知同级监管部门，同级监管部门要及时作出处理。

第二十四条 房地产开发企业有下列行为之一的，监管部门责令其限期整改，并可暂停其监管资金拨付，记入企业信用档案，逾期未改正的可暂停其商品房预售和合同网签备案，造成严重后果的，依法追究其法律责任:

（一）未按规定将商品房预售资金全部存入监管账户的;

（二）变相逃避商品房预售资金监管的;

（三）未按规定使用商品房预售资金的:

（四）套取预售监管资金行为的;

（五）其他违反预售资金监管行为的。

第二十五条 监管银行未经监管部门核实同意擅自拨付重点监管额度内资金的，应当负责追回资金;无法追回的，依法承担相应赔偿责任。

第二十六条 监管部门和监管银行工作人员在预售资金监管工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章附则

第二十七条 本办法由市住房和城乡建设局、人民银行哈密市中心支行、哈密银保监分局负责解释。

第二十八条 本办法于2022年11月1日起施行，有效期至2024年10月31日。各区县可结合实际，参照本办法，制定商品房预售资金监管管理实施细则,加强对行政区域内商品房预售资金监管管理。

《哈密市商品房预售资金监督管理办法（试行）》政策解读（图文版）